A Regulariza��o Fundi�ria � um processo de interven��o p�blica que objetiva legalizar a perman�ncia da popula��o que reside em �reas ocupadas em desconformidade com a lei, das quais podemos destacar os loteamentos clandestinos e os irregulares.
Loteamentos clandestinos s�o aqueles que n�o obtiveram a aprova��o ou autoriza��o administrativa dos �rg�os competentes das esferas municipais, estaduais ou federais.
J� os loteamentos irregulares s�o aqueles aprovados pelos �rg�os competentes, mas n�o executados ou executados em desconformidade com as normas e atos de aprova��o.
Os loteamentos irregulares podem ou n�o estar registrados. Ou seja, em muitas das situa��es tais loteamentos encontram-se formalmente em ordem, pois possuem toda a documenta��o e autoriza��es necess�rias ao parcelamento do solo, que consiste na divis�o dos lotes, demarca��o das vias p�blicas, �reas verdes e institucionais e instala��o da infra-estrutura. Entretanto, fisicamente tais obras n�o foram executadas ou realizadas em desconformidade com o projeto e as normas aplic�veis.
Tanto os loteamentos clandestinos como os irregulares, que consistem em ocupa��es irregulares do solo, causam diversos transtornos, como a desarticula��o do sistema vi�rio, dificultando o acesso de �nibus, ambul�ncias, viaturas policiais e caminh�es de coleta de lixo; a forma��o de bairros sujeitos a eros�o e alagamentos, o assoreamento dos rios, lagos e mares; a aus�ncia de espa�os p�blicos para implanta��o de equipamentos de sa�de, educa��o, lazer e seguran�a; o comprometimento de mananciais de abastecimento de �gua e do len�ol fre�tico; liga��es clandestinas de energia el�trica, que resultam em riscos de acidentes e inc�ndios; e a expans�o horizontal excessiva da malha urbana, ocasionando elevados �nus para o or�amento p�blico.
Tais situa��es prejudicam o uso ordenado da propriedade, obrigando o Estado a lan�ar m�o de v�rios procedimentos para a solu��o do problema. � o que chamamos Regulariza��o Fundi�ria.
� um procedimento complexo, j� que deve abranger a regulariza��o urban�stica das �reas e lotes, com a implanta��o de servi�os, equipamentos p�blicos e infra-estrutura, a regulariza��o ambiental, social e jur�dica. � necess�ria a aprova��o dos parcelamentos feitos informalmente, o reconhecimento dos lotes e a titula��o dos ocupantes. Ou seja, o processo de regulariza��o s� est� completo com o registro definitivo dos t�tulos de propriedade junto ao Registro de Im�veis, exigindo, em algumas situa��es, a interven��o do Poder Judici�rio para a finaliza��o do processo.
As primeiras disposi��es legais acerca da Regulariza��o Fundi�ria vieram com a Lei do Parcelamento Urbano (Lei n� 6.766/79, com as altera��es da Lei 9.785/99), que em seu artigo 2� previu a possibilidade dos Munic�pios realizarem a regulariza��o dos loteamentos ou desmembramentos n�o autorizados ou executados em desacordo com as determina��es administrativas, visando assim evitar les�o aos adquirentes de lotes e aos padr�es de desenvolvimento urbano.
Entretanto, tal previs�o n�o se mostrava suficiente para regulamentar todo o procedimento a ser adotado para a regulariza��o a cargo do Poder P�blico.
Com a vinda do Estatuto da Cidade (Lei 10.257/01) e a altera��o posterior feita pela Lei 11.977/09, a Regulariza��o Fundi�ria passou a ser uma das diretrizes da polit�ca urbana, que tem por objetivo a ordena��o das fun��es sociais da cidade e da propriedade urbana.
Posteriormente, o Munic�pio de S�o Paulo editou novas normas a respeito do assunto, das quais podemos destacar o Plano Diretor do Munic�pio, o Decreto n� 44.667/04, que regulamentou as Zonas Especiais de Interesse Social, e a Lei 11.775/95, com as altera��es da Lei 13.428/02, que permite e tra�a par�metros para a regulariza��o de loteamentos clandestinos ou irregulares.
QUAL O PAPEL DA COHAB/SP NA REGULARIZA��O FUNDI�RIA?
Como Sociedade de Economia Mista do Munic�pio de S�o Paulo, a COHAB/SP tem como uma de suas finalidades o estudo dos problemas de habita��o, bem como o planejamento e execu��o das solu��es cab�veis, visando tornar acess�vel �s classes de menor renda a aquisi��o ou constru��o de casa pr�pria.
Dentre tais solu��es, cabe a Companhia realizar a regulariza��o fundi�ria de todos os Empreendimentos e im�veis edificados em �reas de sua propriedade, possibilitando aos mutu�rios e aos ocupantes a aquisi��o de sua propriedade, atrav�s do pagamento do respectivos pre�o.
Compreendem a demarcação e caracterização física da área do empreendimento/loteamento, com vistas à delimitação do perímetro e lançamento de limites e medidas de cada lote, sistema viário, áreas verdes e institucionais, bem como o cadastramento das redes de infra-estrutura existentes.
O trabalho da assistente social é para estabelecer contato com as lideranças, quantificar as demandas envolvidas em cada processo, identificar as unidades em risco e demais trabalhos que se façam necessários junto ao campo, no sentido de facilitar o trabalho dos demais técnicos envolvidos no processo de regularização em curso.
A realização de sondagens tem por objetivo de caracterizar o subsolo, com relação a sua estabilidade, de forma a subsidiar a elaboração de Laudos e demais serviços necessários à regularização do empreendimento/loteamento.
A definição da base fundiária do empreendimento é peça primordial do processo de regularização e envolve pesquisa cartorária, levantamento, junto aos Cartórios de Registros de Imóveis competentes, dos títulos de propriedade de áreas e atualização de títulos disponíveis.
Constitui-se diagnóstico
de um empreendimento/loteamento a análise, quer quanto à
questão fundiária, quer quanto à questão
física da área, com vistas ao atendimento à
legislação aplicável. (Municipal, Estadual
e Federal).
Esta análise consiste na verificação de elementos
técnicos disponíveis, acompanhado de relatórios
de vistorias técnicas, que servirão de base para a
elaboração de laudos e propostas técnicas,
com o apontamento quanto à necessidade de projetos e obras
complementares para viabilizar a regularização.
Constitui-se
Proposta Técnica de Intervenção o estudo urbanístico
de adequação do empreendimento/loteamento à
legislação aplicável, e o apontamento das pendências
de regularização, que acompanham o Laudo Técnico
(relatório técnico indicativo da situação
fática do empreendimento/loteamento).
Com base no material disponível, os elementos técnicos
elaborados servirão de parâmetro para a definição
das diretrizes de condução do processo de regularização.
Acompanha plantas e memoriais descritivos das áreas dos lotes,
sistema viário, áreas verdes e institucionais.
O Laudo Técnico elaborado é o apontador da necessidade
de obras de complementação de infra-estrutura, com
a finalidade da regularização técnica do empreendimento/loteamento.
Uma vez identificadas as pendências, torna-se necessário
o desenvolvimento dos projetos específicos, e posterior execução
das obras, acompanhado de orçamentos e cronogramas físicos
financeiros.
Com a definição dos projetos e cronogramas (físicos
e financeiros) por meio de “Termo de Referência”
é elaborado pela COHAB-SP, com vistas à contratação,
baseado em laudo técnico, os projetos e obras necessárias
à regularização técnica.
Uma vez finalizados e aprovados os projetos contratados e desenvolvidos, apontados em “Termo de Referência” os mesmos deverão ser executados para viabilizar a regularização técnica do empreendimento/loteamento. Dentre essas obras podemos destacar:
Uma vez finalizados e aprovados os elementos técnicos, autuados junto a PMSP, e demais órgãos Estaduais e Municipais envolvidos nos processos de regularização, é requerido o registro do empreendimento junto ao Cartório de Registro de Imóveis.